CONVERTIR UN LOCAL EN VIVIENDA

Las ramificaciones fiscales son el punto donde más se notan las diferencias entre una sociedad mercantil y una persona física (autónomo o particular), tanto a nivel de uso propio como de inversión.

Para una Persona Física:

• • IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas):

    • Si tienes como objetivo el beneficio económico:

      • Con la venta: El beneficio obtenido por la venta de la vivienda (diferencia entre el valor de venta y el de adquisición, más los gastos de la reforma y el cambio de uso) tributará como ganancia patrimonial en el IRPF. Los tipos aplicables varían según el importe de la ganancia (actualmente, entre el 19% y el 28% para ganancias patrimoniales).

• • • • Con el alquiler: Los ingresos por alquiler tributarán como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF. Se aplican reducciones importantes por el alquiler de vivienda habitual:

        • Reducción general del 50%: Sobre el rendimiento neto obtenido por el alquiler de vivienda habitual.

        • Reducciones adicionales (hasta el 90%): Si se cumplen ciertos requisitos de la Ley de Vivienda o si se han realizado obras de rehabilitación que superan el 25% del valor de adquisición.

• • IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido):

    • En la adquisición del local: Generalmente, la compra de un local de segunda mano entre particulares no lleva IVA, sino Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Si se compra a una empresa, sí llevaría IVA.

    • En las obras de reforma: Las obras realizadas por profesionales llevarán el IVA correspondiente (generalmente el 21%). Si se destina a vivienda habitual y se cumplen ciertos requisitos (antigüedad de la construcción, no superación de ciertos costes), podría aplicarse el IVA reducido del 10%.

    • Si tienes como objetivo el beneficio económico:

      • En el alquiler de la vivienda: El alquiler de vivienda habitual está exento de IVA. Si se alquila con fines turísticos o como local, sí llevaría IVA.

      • En la venta de la vivienda: La venta de una vivienda por una persona física está exenta de IVA (sujeta a ITP si es segunda transmisión). Si la persona física se considera «empresario» por realizar una actividad de promoción, la venta podría llevar IVA.

• • ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Se aplica en la compra del local si la transmisión no está sujeta a IVA. El tipo varía por comunidad autónoma (en Madrid, es del 6%, con algunas bonificaciones para colectivos específicos).

• • AJD (Actos Jurídicos Documentados): Se aplica en la escritura de cambio de uso y en la inscripción en el Registro de la Propiedad. El tipo en Madrid es del 0,75% sobre la base imponible.

PARA UNA EMPRESA SOCIEDAD MERCANTIL O AUTÓNOMO:

• • Impuesto de Sociedades (IS):

    • Tanto el beneficio por la venta del inmueble como los ingresos por alquiler tributarán en el Impuesto de Sociedades. El tipo general es actualmente del 25% (con tipos reducidos del 15% para empresas de nueva creación o del 23% para PYMES con facturación inferior a 1 millón de euros).

    • La empresa podrá deducir los gastos relacionados con el mantenimiento del local y la obra (honorarios, materiales, impuestos, etc.) como gastos de la actividad.

• • IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido):

    • En la adquisición del local: Si se compra a otra empresa, la primera adquisición llevará IVA, las siguientes ITP. La empresa podrá deducirse este IVA si el local se destina a una actividad sujeta a IVA.

    • En las obras de reforma: Las obras llevarán IVA (generalmente el 21%), y la empresa podrá deducirse este IVA.

    • Si tienes como objetivo el beneficio económico:

      • En el alquiler de la vivienda:

        • Como vivienda habitual, la operación está exenta de IVA. Esto implica que la empresa no podrá deducirse el IVA soportado en la compra del local y las obras, o tendrá que regularizarlo si ya lo hizo. Esto es un punto importante a considerar.

        • Como vivienda turística o con servicios hosteleros, sí llevaría IVA.

• • • • En la venta de la vivienda: La venta de una vivienda por una empresa estará sujeta a IVA si es una primera transmisión, o exenta de IVA pero sujeta a ITP si es una segunda transmisión. Salvo en el caso de venta a empresarios si se renuncia a la exención y aplicación de inversión del sujeto pasivo.

• • ITP y AJD: La empresa también estará sujeta al ITP en la adquisición del local si no hay IVA, y al AJD en las escrituras y registro.

  • Distribución de beneficios: Si la empresa obtiene beneficios y la persona física quiere disponer de ese dinero, deberán tributar nuevamente a nivel personal por los dividendos obtenidos (en el IRPF, como rendimientos del capital mobiliario). 

ASPECTOS CONTABLES Y ADMINISTRATIVOS

PARA UNA PERSONA FÍSICA:

• • Menos burocracia: La gestión contable y administrativa es mucho más sencilla. Basta con declarar los ingresos y gastos en la declaración de la renta anual.

  • Mayor flexibilidad: Mayor libertad para decidir el uso del inmueble sin las formalidades de una estructura societaria.

PARA UNA EMPRESA:

• • Contabilidad obligatoria: Las empresas deben llevar una contabilidad oficial, presentar libros contables en el Registro Mercantil, y cumplir con una serie de obligaciones formales más complejas.

  • Mayor burocracia: Requiere más gestiones administrativas (presentación de modelos fiscales trimestrales, cuentas anuales, etc.).

  • Costes de gestión: Generalmente implica el coste de una asesoría o gestoría para llevar la contabilidad y los impuestos de la sociedad.

  • Patrimonio separado: El patrimonio de la empresa está separado del patrimonio personal de los socios, lo que ofrece una protección en caso de deudas de la sociedad.