PARCELACIÓN: PASOS Y REQUISITOS
En el sector de la construcción y del desarrollo inmobiliario, la parcelación es un proceso fundamental para la optimización del suelo. En este artículo, desarrollaremos los aspectos clave de la parcelación, desde su definición hasta los pasos necesarios para su realización.
¿Qué es una parcelación?
Para entender la parcelación primero debemos desglosar su significado básico. En esencia, la parcelación es toda división simultánea o sucesiva de parcelas, fincas o solares. Distinguir entre: parcela, finca y solar, es crucial para comprender la naturaleza de la parcelación, y su impacto en el entorno legal y urbanístico, por ello vamos a definir los tres conceptos:
- Parcelas: unidades de suelo, no necesariamente edificable, que ha sido designada con ciertos derechos de edificación y uso.
- Fincas: unidades de suelo o edificación atribuida a uno o varios propietarios.
- Solares: parcelas que cuenta con las condiciones y servicios necesarios para ser edificada.
Cuando se divide un terreno con el objetivo final de convertirlo en varios solares, es esencial tener en cuenta todas las restricciones impuestas por la planificación urbana, en los Planes Generales de Ordenación Urbana o en las Normas Subsidiarias de planeamiento urbanismo, algunos de estos requisitos son: tamaño mínimo de parcela, tipos de edificación permitidos, ubicación respecto a las vías públicas o el acceso a los suministros básicos.
Proceso de parcelación
El proceso de parcelar un terreno es un trabajo complejo que requiere de una cuidadosa planificación y ejecución. En primer lugar, se debe realizar un estudio detallado del terreno o solar en cuestión. Este estudio, debe de realizarlo un profesional cualificado, como lo son los arquitectos. Este primer paso consiste en la elaboración de un informe técnico que establezca las bases para el proyecto de reparcelación.
Una vez completado el informe técnico, se procede a solicitar la licencia de reparcelación o segregación al ayuntamiento correspondiente. Esta licencia es esencial para garantizar que el proyecto cumple con toda la normativa urbanística de las administraciones públicas. Dependiendo del tipo de parcelación y la naturaleza del suelo, se va a requerir de documentación adicional.
Ya obtenida la licencia, se lleva a cabo la división de la parcela propiamente dicha, partiendo el terreno en las parcelas definidas en el proyecto. Este último punto incluye obligaciones fiscales y trámites jurídicos, como la escrituración de las nuevas parcelas, o la actualización de la información catastral o registral.
Tipos de parcelación
La parcelación abarca terrenos de diferente índole, principalmente existen dos tipos de parcelación: la urbanística y la agraria.
- Urbanística: se enfoca en la creación de solares destinados a la edificación y desarrollo urbano. Este tipo de parcelas están sujetas a regulaciones estrictas en cuanto a usos del suelo, densidad de construcción y acceso a servicios básicos.
- Agraria: se centra en suelos para el desarrollo de actividades agrícolas o ganaderas. Estas parcelas están diseñadas para la explotación sostenible de la tierra y suelen estar sujetas a normativas específicas relacionadas con la agricultura y la ganadería.
Legislación sobre parcelación
La parcelación está sujeta a un amplio número de leyes y regulaciones que varían según el contexto geográfico y administrativo. Van desde normativas u ordenanzas locales, hasta legislación urbanística y territorial estatal, e incluso directrices europeas. El marco legal que rige la parcelación es complejo y está en constante evolución. A nivel nacional las últimas disposiciones legales relacionadas con la parcelación, son:
Ley del Suelo aprobado por el Real Decreto 7/2015 de 30 de octubre. En esta ley se desarrollan los procedimientos para formar parcelas y fincas, y se definen estas dos tipologías de suelo.
La Ley 19/1995 de 4 julio. Esta normativa es referente a la extensión mínima que requiere una parcela de suelo rural e indica que serán las Comunidades Autónomas las que definan cuál es la unidad mínima de cultivo.
La Ley 13/2015 de 24 de junio. Esta ley tiene como objetivo coordinar el Catastro con el Registro. Influye directamente en las acciones de parcelación, reparcelación, segregación, agrupación y agregación.
- Plan General de Ordenación Urbana (PGOU): Es el documento básico de ordenación urbanística a nivel municipal. Establece las directrices generales para el desarrollo urbanístico del municipio, definiendo usos del suelo, densidades, alturas, equipamientos públicos, zonas verdes, entre otros aspectos.
- Normas Subsidiarias (NNSS): Las Normas Subsidiarias de planeamiento urbanístico o planificación urbana es el conjunto de normas destinadas a controlar y ordenar el uso del suelo y regular las condiciones para su transformación o, en su caso, conservación. En definitiva tiene un efecto equivalente a un Plan Genera de Ordenación Urbana, aunque este con un contenido más reducido
- Plan Parcial: Es un documento de desarrollo del PGOU que delimita y ordena una parte del territorio municipal. Se ciñe a áreas concretas y suele detallar aspectos más específicos de la ordenación urbana.
- Estudios de Detalle: Son documentos de ordenación urbanística de menor escala que los planes parciales. Se utilizan para establecer normas más detalladas sobre aspectos como: la edificación, la distribución de espacios públicos, etc.
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Como hemos visto en este artículo, la parcelación es un proceso fundamental en el desarrollo urbano y rural, abarca desde la subdivisión de terrenos hasta la creación de nuevas oportunidades de construcción y desarrollo. En el actual contexto de mercado, cada más competitivo y regulado, es imprescindible para los profesionales del sector inmobiliario y de la construcción comprender los entresijos de la parcelación.
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