CAMBIO DE USO DE OFICINA A VIVIENDA EN MADRID
El cambio de uso de oficina a vivienda en Madrid se ha convertido en una solución para abordar la escasez de vivienda. Mediante este proceso se reutilizan espacios infrautilizados, porque cada vez hay más oficinas vacías, debidas a varios factores estructurales y coyunturales:
- El auge del teletrabajo tras la pandemia ha reducido la demanda de espacios físicos permanentes.
- Muchas empresas han optado por modelos híbridos o coworking, lo que disminuye su necesidad de metros cuadrados.
- Además, ciertos inmuebles de oficinas presentan una obsolescencia técnica o funcional que los hace poco atractivos para el mercado actual.
Este escenario ha impulsado el interés en darles un nuevo uso a las oficinas, y lo largo de este artículo, mostraremos bajo que marco legal se realiza el cambio de uso, los requisitos y los pasos necesarios para llevar a cabo esta conversión en Madrid.
¿QUÉ ES EL CAMBIO DE USO DE OFICINA A VIVIENDA?
El cambio de uso de oficina a vivienda, implica la modificación del destino de un inmueble dedicado a actividades terciarias (oficinas) para convertirlo en un espacio residencial. Este proceso requiere cumplir con una serie de normativas urbanísticas y técnicas para garantizar la habitabilidad y seguridad de las futuras viviendas.
MARCO NORMATIVO Y LEGAL EN MADRID
Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM)
El Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM), aprobado en 1997 (cuenta con múltiples modificaciones puntuales posteriores), regula los usos del suelo y de los inmuebles en la capital. Permite el cambio de uso de oficinas a viviendas en determinadas zonas, siempre que se cumplan ciertos requisitos y no se altere el equilibrio urbanístico.
Compatibilidad de usos en el PGOUM vigente
EL PGOUM define los usos globales del suelo y los pormenorizados que pueden desarrollarse en una parcela concreta, y clasifica estos usos según diversos criterios:
- Por su naturaleza:
- Uso residencial.
- Uso industrial.
- Uso de garaje-aparcamiento.
- Uso de servicios terciarios (oficinas, comercios, hoteles, etc.).
- Uso dotacional (educativo, sanitario, deportivo…).
En el contexto que nos atañe, el cambio de uso implica pasar de un uso de servicios terciarios a uso residencial.
- Por su régimen de interrelación:
Usos cualificados: son los principales o predominantes en una zona (por ejemplo, el uso residencial en una zona de viviendas).
Usos compatibles: son usos que, sin ser los principales, se admiten porque contribuyen al funcionamiento del entorno o lo complementan.
Usos autorizables: requieren un estudio de repercusión urbanística para valorar su viabilidad.
Usos provisionales: se permiten de forma temporal y deben cesar cuando lo indique el Ayuntamiento.
- Usos prohibidos: no están permitidos por el planeamiento vigente.
El cambio de uso de oficina a vivienda puede considerarse un uso autorizable, si el uso residencial es cualificado o compatible en la zona, y exigirá una justificación detallada mediante un estudio.
En muchos ámbitos del suelo urbano consolidado de Madrid, se admite la compatibilidad entre el uso residencial y el uso terciario, lo cual permite el cambio de uso sin necesidad de modificar el planeamiento urbanístico general. Sin embargo, como comentábamos en el párrafo anterior esta compatibilidad no es automática.
¿CUÁNDO ES POSIBLE EL CAMBIO DE USO DE OFICINA A VIVIENDA EN MADRID?
Para que el cambio de oficina a vivienda sea posible deben cumplirse tres bloques de condiciones:
1. Condiciones urbanísticas:
- El uso residencial debe estar permitido en la zona (como uso cualificado, compatible o autorizable).
- Debe respetarse la normativa específica de la zona, que determina las condiciones de edificabilidad, densidad, uso del suelo, etc.
- En edificios con protección patrimonial puede haber restricciones adicionales.
- Normativa concreta aplicable a tu edificio para conocer si el uso residencial está permitido y en qué condiciones.
2. Condiciones técnicas y de habitabilidad:
- La vivienda resultante debe contar con una superficie útil mínima de 40 m² (PGOU de Madrid).
- Debe disponer de ventilación e iluminación natural suficiente.
- Se exige una distribución funcional mínima: estar, cocina, dormitorio, aseo completo.
- Se deben cumplir los requisitos de accesibilidad, aislamiento térmico y acústico, evacuación de humos, etc.
3. Condiciones administrativas:
- Presentación de proyecto técnico firmado por arquitecto.
- Solicitud de licencia de obra (puede ser declaración responsable o licencia urbanística, según el caso).
- Comunicación del cambio de uso de oficina a vivienda al catastro y registro de la propiedad una vez finalizado el proceso.
USOS AUTORIZABLES Y ESTUDIO DE REPERCUSIÓN
Como señala el artículo 7.2.3 del PGOUM-97, los usos autorizables requieren un estudio específico denominado Estudio de Repercusión por Implantación de Usos. Este análisis debe valorar los efectos cuantitativos y cualitativos de la introducción del nuevo uso en el entorno, asegurando que:
- No se produce una colisión con los usos cualificados del área.
- No se alteran las condiciones urbanísticas del entorno (tráfico, servicios, densidad).
- El nuevo uso respeta las condiciones básicas establecidas en la norma zonal de aplicación.
Además, si el cambio implica ampliación de superficie o nueva implantación, el estudio debe prever impactos en densidad, accesos, servicios públicos, etc.
¿QUÉ PASA SI EL USO RESIDENCIAL ESTÁ PROHIBIDO EN MI ZONA?
Si el uso residencial aparece como prohibido en la norma zonal correspondiente, no será posible tramitar el cambio de uso, salvo que se apruebe una modificación del planeamiento de ordenación urbana vigente, lo cual es extremadamente complejo.
En este caso, se puede contemplar la posibilidad de solicitar un uso provisional, siempre que no se comprometa la ejecución del planeamiento, aunque estas autorizaciones no permiten registrar el inmueble como vivienda de forma definitiva.
CAMBIO DE USO DE OFICINAS A RESIDENCIAL PARA VIVIENDAS VPP EN MADRID
Ley 3/2024 de la Comunidad de Madrid
En junio de 2024, la Comunidad de Madrid aprobó la Ley 3/2024, que facilita la conversión de oficinas en viviendas de protección pública en régimen de alquiler (VPP). Esta normativa permite el cambio de uso sin necesidad de modificar el planeamiento urbanístico, siempre que se cumplan ciertas condiciones y se obtenga la correspondiente licencia municipal. Cada localidad de la Comunidad Madrid tienen la potestad de decidir su aplicación en su término municipal y establecer condiciones adicionales .
El cambio de uso de oficina a vivienda el Ayuntamiento de Madrid lo acordó aplicando la mencionada Ley 3/2024, permitiendo con carácter general el cambio de uso para la implantación de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública en todo el término municipal en las parcelas con calificación de uso terciario de oficinas. Esta medida busca liberar hasta 1,8 millones de metros cuadrados de locales para convertirlos en aproximadamente 20.000 nuevos hogares.
La normativa establece que este cambio de uso puede realizarse mediante la obtención de una licencia, sin necesidad de modificar el planeamiento urbanístico o elaborar un plan especial. Los ayuntamientos tienen un plazo de cuatro meses desde la entrada en vigor de la ley para decidir su aplicación en su término municipal y establecer condiciones adicionales o definir los ámbitos territoriales para su implantación.
Premisas para hacer el cambio de oficina a vivienda protegida en alquiler:
- Las nuevas viviendas deben destinarse al alquiler como vivienda protegida durante un plazo mínimo de 15 años.
Tiempos de ejecución:
- Los promotores cuentan con un plazo de 2 años para solicitar la licencia de cambio de uso.
- Una vez obtenida, disponen de 3 años adicionales para realizar las obras necesarias.
Sin embargo, se excluyen las siguientes parcelas:
Parcelas terciarias que no tengan expresamente establecido como uso cualificado la clase de oficinas.
Parcelas cuyo uso cualificado sea el terciario oficinas en coexistencia con el industrial.
Parcelas incluidas en ámbitos o sectores de uso global industrial o en parcelas reguladas por la Norma Zonal 9.3 del PGOU de Madrid.
Además, la Ley 3/2024 establece que el uso alternativo de vivienda protegida en arrendamiento no podrá superar el 30% de la edificabilidad del uso global terciario del ámbito o sector. Las solicitudes de licencia se tramitarán por riguroso orden de solicitud, determinado por la presentación de la documentación completa conforme a lo exigido por la Ordenanza municipal de Licencias y Declaraciones Responsables.
PROCESO PARA REALIZAR UN CAMBIO DE USO DE OFICINA A VIVIENDA
- Estudio de viabilidad: Evaluar si el inmueble cumple con los requisitos urbanísticos y técnicos para el cambio de uso.
- Proyecto técnico: Elaborar un proyecto de cambio de uso firmado por un arquitecto, que incluya planos, memoria descriptiva y cumplimiento de normativas.
- Tramitación de la licencia: Presentar la solicitud de licencia de cambio de uso ante el Ayuntamiento de Madrid, ya sea directamente o a través de una Entidad Colaboradora Urbanística (ECU, entidades autorizadas por el Ayuntamiento de Madrid para colaborar en la tramitación de licencias urbanísticas. Su intervención puede agilizar significativamente el proceso de cambio de uso.).
- Ejecución de obras: Una vez obtenida la licencia, se pueden iniciar las obras de adecuación del inmueble.
- Certificado final de obra: Al finalizar las obras, se debe presentar un certificado final de obra firmado por el técnico responsable.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: Actualizar la descripción del inmueble en el Registro de la Propiedad para reflejar su nuevo uso residencial.
¿ESTÁS PENSANDO EN CAMBIAR EL USO DE UNA OFICINA EN MADRID?
Desde Grupo RIOFRÍO podemos ayudarte a analizar la viabilidad del cambio de uso de oficina a vivienda en Madrid, redactar el proyecto técnico, gestionar todo el proceso hasta la obtención de la licencia y también ejecutar toda la obra que requiera el cambio de uso de la oficina
En Grupo RIOFRÍO, ofrecemos un servicio integral para acompañarte en cada etapa del proceso de cambio de uso de oficina a vivienda en Madrid, asegurando el cumplimiento de todos los requisitos legales y técnicos. Si estás considerando convertir una oficina en vivienda, no dudes en contactarnos para recibir una asesoría personalizada.
